賃貸のエアコン・給湯器が故障したら2026｜修理代は誰が払う？水漏れ・鍵の紛失も

この記事は2026年9月30日に、e-Gov法令検索の民法の条文、法務省の民法改正の資料、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と外国人向けガイドブック、東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、東京都水道局、国民生活センター、消費者庁のページで確かめて書いています。

これが分かると、故障の夜に「誰に電話して、誰が払うか」で迷わず、払わなくていい修理代や高すぎる出張代を払わずに済みます。直るまで使えなかった分の家賃の話も、大家に切り出せます。

8月の夜、エアコンのスイッチを入れても風が出ない。次の日はお湯が出ない。日本人の友達に聞いても、「大家さんに言えば？」で話が終わります。誰が払うのか。自分で修理屋を呼んでいいのか。直るまでの家賃はそのままなのか。友達も、自分の部屋で壊れたことがないので知りません。答えは民法と、国と東京都のガイドラインに書いてあります。

賃貸のエアコンや給湯器が故障したら、修理代は誰が払う？——原則は大家

壊れたら自分で修理屋を探して、自分で払う。あなたの国では、それが普通かもしれません。日本では、部屋に備え付けの設備は大家のもので、直すのも大家です。

民法606条は、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています（e-Gov法令検索 民法）。賃貸人は大家、賃借人はあなたです。住むのに必要な設備が壊れたら、直すのは大家の仕事です。

ただし同じ条文に、例外があります。あなたの責任で修理が必要になったときは、大家は直す義務を負いません。このただし書きは、2020年4月1日に施行された民法の改正で書き足されました。

どちらになるかの例を、東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」が挙げています。

• 大家の負担：大家のエアコン・給湯器・風呂釜が古くなって壊れた、雨漏り、戸や窓の不具合
• あなたの負担：子どもが遊んでいて窓ガラスを割った、お風呂の空だきで壊れた

東京都のガイドラインは、例外の例外も書いています。家賃がとても安いのに修理に大きなお金がかかる場合などは、大家の修繕義務が免除されることもある、というものです。ふつうの部屋のエアコンや給湯器なら、まず大家の負担と考えてかまいません。

契約書で確かめる2つのこと——「付帯設備」と「小さな修理の特約」

一つ目は、その設備が契約書に載っているかです。東京都のガイドラインは、前の住人が置いていったエアコンなど、契約書に付帯設備として書かれていないものは、大家の負担にならないケースもあるとしています。重要事項説明書と契約書の設備の欄を見てください。「エアコン1台」と書いてあれば、大家の設備です。

二つ目は、小さな修理の特約です。電球や蛍光灯、蛇口のパッキンの取り替えのような小さな修理は、「借りる人が自分の負担でできる」という特約を契約に入れられます。東京都のガイドラインは、この特約は借りる人に修理の義務を負わせるものではない、としています。入居中に直さなかった小さな修理の費用を、退去のときに請求することもできません。

契約書は入居のときに受け取っているはずです。見つからなければ、管理会社にコピーをもらえます。契約の全体のしくみは賃貸契約のしくみの記事で確認できます。

どこに連絡する？——自分で業者を呼ばず、まず管理会社へ

民法615条は、部屋に修理が必要になったら、借りる人は「遅滞なく」大家に知らせなければならない、と定めています。大家がすでに知っているときは別です。

連絡先は、ほとんどの人にとって管理会社です。部屋を管理会社に任せている大家が多く、東京都の条例も、仲介する不動産屋に修理の連絡先を借りる前に説明するよう求めています。重要事項説明書か、入居のときにもらった書類に書いてあります。

東京都のガイドラインは、不具合が出たら早めに連絡するようにと書いています。時間がたつと、古くなって壊れたのか、使い方で壊れたのかが分かりにくくなるからです。

1. 壊れた様子を写真と動画に撮る。エラー表示の番号や、お湯が出ない蛇口も撮る
2. 管理会社に連絡する。日本語の電話が難しければ、メールや問い合わせフォームでもかまいません
3. いつ、誰に、何を伝えたかを残す。電話なら、日時と相手の名前をメモする
4. 修理の日を決める。業者が部屋に入る日は、立ち会いが要るかを聞く

民法606条2項により、大家が修理のために部屋に入ることは断れません。日時は相談して決めてください。

水漏れしたら？——止水栓を閉めてから連絡する

水漏れは、連絡を待つあいだにも広がります。東京都水道局は、トイレの水が止まらないときは止水栓を閉め、湯沸器なら止水栓とガスの元栓を閉めてから修理を頼むように案内しています。水道局の図解では、バルブは時計回りに回すと閉まります。

次に、管理会社か大家に連絡します。東京都水道局の漏水修繕のページも、集合住宅の場合は建物の所有者や管理会社に相談するように書いています。

急迫の事情があるときは、あなたが自分で水道工事店を呼んで直せます（民法607条の2）。何が急迫に当たるかは法律に書かれていませんが、法務省のパンフレットは「台風で雨漏りし、次の台風が近づいている」例を挙げています。その場合も、呼ぶ前に費用がどのくらいかかりそうかを聞き、領収書をもらってください。水道局は、修理には基本的に出張費がかかると注意しています。

下の階の部屋を濡らしてしまったときは、話が別になります。あなたの不注意が原因なら、下の階の人への弁償があなたに向きます。賃貸の火災保険の記事で、水漏れのときに使える補償を確かめてください。

大家が直してくれないときは？——自分で直せる2つの場合

何度頼んでも来てくれない。法務省のパンフレットは、まさに「備付けのエアコンが故障…なかなか修理してくれない」という例を載せています。改正前の民法には、借りる人が自分で直してよい場合の決まりがありませんでした。

2020年4月1日からの民法607条の2は、次のどちらかなら、あなたが自分で修理してよいとしています（法務省「賃貸借契約に関するルールが変わります」）。

1. 修理が必要だと大家に知らせた（または大家が知った）のに、大家が相当の期間内に直さないとき
2. 急迫の事情があるとき

法務省は、この場合に修理しても大家から責任を問われないことがはっきりした、と説明しています。「相当の期間」が何日かは、法律に書かれていません。

払ったお金は、民法608条で取り戻せます。大家が負担すべき修理（必要費）を立て替えたら、すぐに大家に払うよう請求できる、という決まりです。請求するには、知らせた記録と見積書・領収書が要ります。だから連絡は記録の残る形でしておきます。

直るまでの家賃は減る？——2020年4月からは「減額される」

お湯が出ない2週間も、家賃は同じだけ払うのか。民法611条がこれに答えています。

部屋の一部が壊れるなどして使えなくなり、それがあなたのせいでないときは、家賃は使えなくなった部分の割合に応じて「減額される」、というのが今の条文です。2020年3月までの条文は、減額を「請求することができる」でした（法務省 新旧対照条文）。今は、請求するかどうかに関係なく減る、という書き方です。

ただ、何割減るかは法律に書かれていません。実際には、壊れていた期間と、どれだけ使えなかったかを示して、管理会社と話し合うことになります。ここでも写真と連絡の記録が効きます。

契約の日にも注意してください。2020年4月1日より前に結んだ契約には、改正前の民法が使われます。法務省のパンフレットによると、その後に合意で契約を更新していれば、改正後の民法が使われます。

鍵をなくしたら？——交換費用はあなたの負担

国土交通省の原状回復ガイドラインは、鍵の交換を2つに分けています。

• なくした・壊したことによる交換：借りた人の負担。年数は考えず、交換費用の全額。交換はシリンダー（鍵穴の部品）ごと
• なくしても壊してもいない交換（次の人が入るための交換）：入居者の入れ替わりのための管理上の問題なので、大家の負担が妥当

このガイドラインは退去のときの精算の目安です。入居中になくしたときも、あなたの不注意で必要になった交換なので、あなたが払う前提で管理会社に相談してください。いくらかかるかの公式な目安はありません。ガイドラインの単価表も、金額を書き込む欄があるだけです。

いちばん危ないのは、夜に部屋に入れなくなったときです。国民生活センターには、「解錠で2,000円〜」と表示していた業者に作業後に約10万円を請求された相談（2024年4月受付）や、管理会社に「自分で対応して」と言われてネットの業者を呼び約5万円を払った相談（2024年6月受付）が寄せられています。

国民生活センターのアドバイスは3つです。「○○円〜」の広告をうのみにしない。料金に納得できなければ、その場では払わない。賃貸住宅なら、鍵をなくしたときにどう対応しているかを、大家や管理会社に前もって聞いておく。まだ鍵をなくしていない今のうちに、管理会社の夜間の連絡先を確かめておくのが一番の備えです。

いくらかかる？——壊れた理由で決まる

何が起きたか	誰が払うか
大家のエアコン・給湯器が古くなって壊れた	大家（あなたは0円）
あなたの不注意・間違った使い方で壊した	あなた（修理代）
契約書に載っていない、前の住人のエアコン	大家とは限らない。管理会社に確認
電球・パッキンなど小さな修理	特約があれば、自分で直してよい
鍵をなくした	あなた（シリンダー交換の全額）
大家が直さず、あなたが立て替えた	大家に請求できる（608条）

大家の負担になる故障なら、あなたが修理代を払う必要はありません。あなたが自分で業者を頼むのは、急迫の事情があるときと、大家が直してくれないときだけです。その場合は、東京都水道局が勧めるように、できれば複数の見積もりを取り、時間がなければ作業の前に費用を聞いてください。

ルールを破ったらどうなる？——黙って直す・連絡しないは損をする

知らせずに放っておくと、民法615条の通知の義務を果たしていないことになります。東京都のガイドラインが言うように、時間がたつほど「古くなって壊れた」と示しにくくなり、あなたの負担にされやすくなります。

大家に知らせずに業者を呼んで直したときは、607条の2の2つの場合に当たらない限り、その費用を大家に請求できるとは限りません。設備を勝手に取り替えたり、部屋を作り変えたりすると、退去のときに元に戻す費用を求められます。退去の精算の考え方は退去費用の記事にまとめています。

話がこじれたら？——消費生活センター（188）に相談する

管理会社が動かない、修理業者に高額を請求された、減額の話がまとまらない。そういうときは、消費者ホットライン188に電話すると、近くの消費生活センターにつながります。相談は無料で、通話料だけかかります。国民生活センターは、見積もりのために呼んだ業者とその場で契約した場合などは、クーリング・オフが使える可能性があるとしています。

東京都は、住宅政策本部に賃貸住宅の相談窓口を置いています。東京都のガイドラインは、話し合いで解決しないときの手段として、簡易裁判所での民事調停や少額訴訟も挙げています。

終わりの判断——自分はどれか

1. エアコンや給湯器が急に動かなくなった——写真と動画を撮り、今日のうちに管理会社に連絡する。連絡の日時を記録する。
2. 水が漏れている——止水栓を閉めてから管理会社に連絡する。つながらず被害が広がっているなら、費用を聞いてから水道工事店を呼び、領収書をもらう。
3. 何度頼んでも直してくれない——頼んだ記録をそろえ、見積もりを取ってから自分で直し、大家に費用を請求する。使えなかった期間の家賃の減額も、記録を付けて管理会社に伝える。
4. 鍵をなくした——ネットの業者を呼ぶ前に、管理会社の夜間の連絡先に電話する。業者を呼ぶなら料金を先に聞き、納得できなければその場で払わない。

よくある質問（FAQ）

Q. 賃貸のエアコンが故障したら、修理代は誰が払いますか？

契約書に載っている大家のエアコンが古くなって壊れたなら、大家が払います（民法606条）。あなたの不注意や間違った使い方で壊したときは、あなたの負担です。前の住人が置いていったエアコンなど、契約書にない設備は大家の負担にならないこともあります。

Q. 給湯器が故障したら、どこに連絡しますか？

管理会社に連絡します。管理会社がいなければ大家です。連絡先は重要事項説明書や入居のときの書類に書いてあります。自分で業者を呼ぶ前に連絡してください。

Q. 大家が修理してくれないとき、自分で直してもいいですか？

修理が必要だと知らせたのに相当の期間直さないときか、急迫の事情があるときは、自分で直せます（民法607条の2）。大家が負担すべき費用は、大家に請求できます（民法608条）。

Q. 設備が壊れている間の家賃は減りますか？

あなたのせいでない故障で部屋の一部が使えないなら、使えない部分の割合に応じて減額されます（民法611条）。何割かは法律で決まっていないので、期間と使えなかった範囲を示して管理会社と話し合います。

Q. 賃貸の鍵をなくしたら、交換費用は誰が払いますか？

あなたです。国土交通省のガイドラインは、なくした鍵の交換は年数を考えず、シリンダー交換の費用の全額を借りた人の負担としています。公式な金額の目安はありません。

Q. 水漏れしたら、最初に何をしますか？

止水栓を閉めてから、管理会社か大家に連絡します。湯沸器からの水漏れなら、ガスの元栓も閉めます。

まとめ

借りている部屋の設備が古くなって壊れたら、直すのも払うのも大家です。あなたが払うのは、自分の不注意で壊したときと、鍵をなくしたときです。契約書にない設備と、小さな修理の特約だけは、契約書で確かめてください。

最初の一手は、写真を撮って管理会社に連絡し、その記録を残すことです。水漏れなら止水栓が先です。大家が動かないときは自分で直して請求でき、使えなかった分の家賃は減ります。夜中に業者を呼ぶときは、料金を先に聞き、納得できなければその場で払わないでください。

出典（公式）：e-Gov法令検索「民法」（606条・607条の2・608条・611条・615条）／法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」／同「賃貸借契約に関するルールが変わります」／同「新旧対照条文」／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章／同「部屋探しのガイドブック」／東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」第4版／東京都水道局「水が止まらない」／同「漏水修繕の依頼先」／国民生活センター「出張解錠サービスの料金トラブルに注意」／同「水回り修理『950円～』のはずが…数十万円の高額請求に！」／消費者庁「消費者ホットライン」（すべて2026年9月30日確認）。契約書の特約で扱いが変わることがあるので、まず自分の契約書を確かめてください。

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